Immobiliennachfrage

Heißer Sommer mit Überhitzungsgefahr

Von Karl-Heinz Möller · 2019

Zurzeit gehören Immobilien auf der Liste gefragter Investments immer noch auf den vorderen Plätzen der Begehrlichkeiten. Die weiter steigenden Quadratmeterpreise und der dringende Bedarf halten das Interesse von Anlegern hoch, auch wenn für manche Objekte und Regionen teils atemberaubende Summen aufgerufen werden. Analysten glauben an ein Ende des Booms, wenn die EZB ihre Niedrigzinspolitik aufgibt.

Münzstapel, die wachsen. Am Ende der Reihe steht ein Haus. Thema: Immobiliennachfrage
Zins und Zinseszins sammeln das Eigenkapital ein für den Hauskauf. Foto: iStock/marchmeena29

Werden beim Anlegen von Geld Attribute wie Sicherheit, Wertbeständigkeit und Rendite genannt, gehören Immobilien zur ersten Wahl. In den vergangenen zehn Jahren haben aufgrund der hohen Nachfrage und guten Konditionen, die etwa zum vorhandenen Eigenkapital notwendige Darlehen lukrativ machten, viele Investoren und private Sparer in dieses Segment investiert.    

Sowohl im laufenden als auch im kommenden Jahr werden nach Meinung der meisten Marktexperten Immobilien im Fokus bleiben. Die Werte von Immobilien würden in vielen deutschen Städten bis 2020 weiter steigen. Nach einer Prognose des Immobilienportals immowelt.de legen die Preise bis Ende 2020 um bis zu 28 Prozent zu. Risiken für private Anleger, beispielsweise beteiligt in direkter Form oder per Fonds wie den Offenen Immobilienfonds, bestehen in der Tatsache, ob nach Fertigstellung eine genügend große Käuferschicht diese Kalkulation in der Zukunft mitträgt. Auch die schärfer ausgetragenen Konflikte, wie der urbane Raum genutzt und neu verteilt werden soll, könnte bestimmte City-Lagen im Wert sinken lassen.

Immobiliennachfrage: Hohe Preise erhöhen die Einstiegsbarriere

Die Zeiten von Schnäppchen sind jedenfalls vorbei und der Einstieg ist teuer: Kostete ein Quadratmeter 2010 in Berlin nur 1.570 Euro, müssen Wohnungskäufer aktuell im Mittel bereits 3.460 Euro zahlen. 2020 werden es Studien zufolge um rund 24 Prozent mehr sein und auf rund 4.300 Euro steigen.

„Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen!“ kolportierte einmal der dänische Physiker Nils Bohr. Soll heißen: Hart auf den letzten Cent kreditfinanzierte Engagements bergen aufgrund gewagter Vorhersagen ein erhebliches Risiko. Auch die Maßnahmen der Politik, die schärfere Gesetze zum Schutz der Umwelt beschließt und eine Neuverteilung der Kosten fordert, sowie die nachhaltige Ausstattung und Verwendung von Immobilien strenger interpretiert, erhalten Relevanz. 

Unterdessen hat der Bauboom das Nettovermögen der Deutschen insgesamt wachsen lassen. Besonders Besitzer von Häusern und Eigentumswohnungen profitieren, da Mieterhaushalte laut Statistik über wesentlich weniger Vermögen verfügen. Nach Abzug der Schulden ergibt die Rechnung für Eigentümer durchschnittlich eine Summe von rund 232.800 Euro netto. 2014 waren es im Schnitt noch rund 18.300 Euro weniger. Für das Wachstum des Vermögens sind laut Bundesbank der Bauboom und gestiegene Immobilienpreise verantwortlich.

Anzeichen einer Überhitzung in speziellen Märkten

Steigende Aktienkurse, auch solche von an der Börse gelisteten Immobilien-Unternehmen, oder Anleihen von Grundstücksgesellschaften, sorgten ebenfalls dafür, dass die Deutschen mehr Geld auf die Seite legen konnten. Dennoch scheint es ratsam, Pläne für abflauende Konjunkturen zu entwerfen, um die eigenen Investitionen abzusichern. Dafür kann der Verkauf eines Objektes der richtige Moment sein.

Quelle: PwC; Urban Land Institute, 2017

Indikatoren für eine Zurückhaltung von Investoren sind im Transaktionsmarkt der Großprojekte zu spüren. In diesem Segment, das eher den großen Institutionellen Playern vorbehalten ist, geht die Euphorie verloren. Es komme extrem auf den Standort an, und das hohe Preisgefüge bremse das Interesse. Die Bewertung des Standortes Deutschland sinkt von“ sehr attraktiv“ auf „attraktiv“ laut einer Studie von Ernst & Young. Steigen die Zinsen, sei die Party erst einmal vorbei.

Für eine Normalisierung sprechen auch die gesunkenen Kurse börsennotierter Immobiliengesellschaften. Schon seit einiger Zeit würden erhebliche Mietrückgänge bei Einzelhandelsimmobilien eingepreist, wobei bestimmte Teilbereiche in der zweiten Jahreshälfte 2018 deutliche Wertverluste hinnehmen mussten. Dieser Trend werde sich im Jahr 2019 noch verstärken. Die genannten Faktoren könnten insgesamt dazu beitragen, unterschiedliche Immobilienbereiche zu destabilisieren.

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