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US-Immobilieninvestments

Investieren mit Weitblick

Von Christian Kunz · 2020

Seit 2006 auf dem deutschen Markt, 780 Millionen US-Dollar vermitteltes Anlegerkapital und 72 umgesetzte Immobilienprojekte – das sind nur einige Eckdaten, die den US-Immobilieninvestor TSO, der im Südosten der USA agiert, auszeichnen. Christian Kunz, Sales & Marketing Manager bei TSO, erläutert, warum es gute Chancen für eine Fortführung der „success story“ gibt.

In Arbeit – das Naples Self Storage in Naples/Florida. Das Rendering zeigt, dass auch Gewerbeimmobilien attraktiv umgesetzt werden können und sich harmonisch in das Stadtbild einpassen. (Rendering: TSO)

Ihre Bilanz sieht gut aus. Wie schätzen Sie die Aussichten für die Zukunft ein?

Ja, wir freuen uns in der Tat über diese Bilanz. Das ist unser Stand bis November 2020. Dazu gehört übrigens auch, dass wir seit 14 Jahren ohne Unterbrechung Ausschüttungen vorgenommen haben, sprich: Unsere Anleger haben in 56 Quartalen gut 370 Millionen US-Dollar für sich verbuchen können. Man muss dabei bedenken, dass wir in diesem Zeitraum die Subprimekrise zu verarbeiten hatten. Aber für unsere Anleger hat sich das Investieren in Immobilien im Südosten der USA gelohnt. Und wir sind fest entschlossen, dass das auch weiterhin so bleibt. 

Christian Kunz (Foto: Kai Funck)

Jetzt haben wir wieder eine Krise – und bereits seit neun Monaten. Ist das nicht eine arge Herausforderung für Ihre Branche?

Ja, das stimmt. Es wäre falsch zu behaupten, dass uns die Corona-Pandemie nicht beeinträchtigt. Allerdings muss man hier scharf trennen zwischen dem operativen Geschäft und dem Platzierungsgeschäft. Der Vertrieb leidet logischerweise mitunter. In Immobilienbeteiligungen zu investieren ist schließlich Vertrauenssache und Vertrauen entsteht durch persönlichen Kontakt – der derzeit stark eingeschränkt ist. Wir haben aber das große Glück, sehr viele Anleger zu haben, die uns bereits seit Jahren treu sind, sodass wir trotz der einzuhaltenden Distanz wunderbar mit ihnen kommunizieren können. Wir können hier auf vorhandenes Vertrauen aufbauen. Mit unserer zuletzt aufgelegten Beteiligung haben wir zudem erfreulicherweise auch in den vergangenen Monaten einen sehr ansehnlichen Umsatz gemacht.

Und die operative Seite?

Zunächst einmal: Gerade in Krisen braucht es eine differenzierte Betrachtungsweise der Situation und einen kühlen Kopf. Hektik ist fehl am Platz. Vor Ort in den USA reden wir sehr viel mit allen Beteiligten. So haben wir seit jeher ein partnerschaftliches Verhältnis zu unseren Mietern. Die Konsequenz: Nur circa ein Prozent der 600 Mieter haben seit März gekündigt und unsere Immobilien sind vollständig „im Einsatz“. Hinzu kommt, dass der Cashflow sogar leicht angestiegen ist und wir die historisch günstige Zinssituation nutzen können, um vorteilhafte Refinanzierungen vor- und günstige Darlehen aufzunehmen.

Das hört sich alles sehr leicht an. Ist das Glück oder Strategie?

Glück allein ist keine tragfähige Basis. Ein glückliches Händchen ist sicherlich nicht von Nachteil. Aber wir brauchen ein solides Fundament, wenn wir unseren Anlegern ordentliche und tragfähige Produkte bieten wollen. Dass wir bislang so gut durch die Krise gekommen sind, liegt auch vor allem daran, dass wir sehr genau schauen, welche Immobilie wir wann und wo zu welchem Wert kaufen und verkaufen. Wir reagieren nicht nur, sondern wir verwenden viel Mühe darauf, Trends zu identifizieren und dann vorausschauend zu agieren. Unsere Strategie, die auf Langfristigkeit ausgelegt ist, ein hohes Maß an Sorgfalt und Disziplin in der Umsetzung von Projekten sowie unsere langjährige und tiefgehende Erfahrung ist der Mix, der TSO-Produkte erfolgreich macht.

Fertiggestelltes CubeSmart Self Storage in Winter Park/Florida (Foto: TSO)

Sie sprechen von Trends. Können Sie hier ein Beispiel nennen, das zur Profitabilität Ihrer US-Immobilieninvestments beiträgt?

Beim Analysieren der Trends fokussieren wir uns insbesondere auf das Verhalten von Menschen. In den USA ziehen immer mehr Menschen von den Innenstädten in die Vororte. Das hat viele Gründe – und sie ähneln sicherlich denen, die Menschen in Deutschland zu einem Umzug in die Vorstadt veranlassen. Wir waren dank umsichtiger Planung und strategischer Positionierung bestens auf diese Entwicklung vorbereitet. Das heißt: Typische TSO-Anlageobjekte sind kleine bis mittelgroße Büroimmobilien – im Bereich von um die 50 Millionen US-Dollar – in den Vororten von Ballungszentren. Die Corona-Pandemie hat diesen Trend übrigens noch beschleunigt. Unter anderem resultiert aus diesem Trend eine weitere strategische Entscheidung von TSO: die Investition in Self Storages, also Selbstlagerzentren.

Was macht Selbstlagerzentren für Ihr Portfolio zu attraktiv?

Self Storages gehören aktuell zu dem am stärksten wachsenden und profitabelsten US-Gewerbeimmobiliensektor. Wir haben bereits 14 Selbstlagerzentren entwickelt. Dabei arbeiten wir eng mit CubeSmart, einem der größten Self Storage-Anbieter der USA, zusammen. Dank dieser Zusammenarbeit haben wir Zugang zu exklusivem und umfangreichem Datenmaterial, das uns wiederum ermöglicht, bereits genannte Trends zu identifizieren, zum Beispiel in Bezug auf Standorte und Teilmärkte. In Bezug auf die Anleger bedeutet dies: Wir diversifizieren unser Portfolio, wir minimieren die Risiken, wir maximieren die Chancen – und wir freuen uns darüber, dass unsere Strategie von den Anlegern honoriert wird.

Self Storages

Selbstlagerzentren, sogenannte Self Storages, sind bei Amerikanern sehr beliebt. Ende 2019 gab es mehr als 54.000 Self Storages mit einem Marktwert von circa 88 Milliarden US-Dollar*. Bis 2025 rechnet man mit einem Wachstum auf mehr als 115 Milliarden US-Dollar**. Die Auslastung der Selbstlagerzentren liegt seit 2015 stetig bei gut 90 Prozent*. Der Vorteil von Self Storages ist die Flexibilität. Wer einen Lagerraum mietet, kann die Größe des Lagerraums seinen Bedürfnissen perfekt anpassen. Ebenso können Miet- und Vertragslaufzeiten individuell vereinbart werden. Die bewachten und größtenteils klimatisierten Selbstlagerzentren bieten dem Kunden an 365 Tagen im Jahr und 24 Stunden am Tag Zugang. TSO hat in den letzten zwei Jahren bereits mehrere Selbstlagerzentren aus den in Deutschland angebotenen Beteiligungen verkauft. Die Haltedauern lagen hier zwischen 19 und 24 Monaten. Die IRR-Renditen lagen deutlich über 20 Prozent per annum.

* www.neighbor.com/storage-blog/self-storage-industry-statistics/#snapshot
** www.mordorintelligence.com/industry-reports/self-storage-market

Kontakt

TSO Capital Advisors GmbH
Taunusanlage 11
60329 Frankfurt am Main
E-Mail: info@tso-europe.de
Web: www.tso-europe.de

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