Immobilien

Weniger Country, mehr Rock ‘n’ Roll

Von Karl-Heinz Möller · 2017

Eigene vier Wände steigern die Lebensqualität.

Bereits mehr als 50 Prozent der Bürger hierzulande leben in einer der großen Städte. Dieser Trend zum Umzug vom Land in die Stadt ist ungebrochen. Konsequenz: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt erlebt seinen längsten Aufschwung der Nachkriegsgeschichte.

Trotz Überhitzungstendenzen an einigen Wohnimmobilienmärkten ist die Gefahr eines Preiscrashs nach Ansicht des Analysehauses Scope noch gering. „Einer der wichtigsten Gründe seien die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, allen voran die Arbeitsmarkt- und Einkommensentwicklung,“ sagt Analyst Manfred Binsfeld. Sie bewegten sich auf  einem robusten Niveau. Die Zahl der Erwerbstätigen in Deutschland hat mit 44 Millionen einen Höchststand erreicht. Auch in den nächsten fünf Jahren werde die Wohnungsmarktnachfrage vom Arbeitsmarkt starke Impulse erhalten. 

Auch die Anzahl der Haushalte wachse trotz nachlassendem Bevölkerungswachstum in Deutschland weiter dynamisch. Der Trend zu kleineren Haushalten mit ein oder zwei Personen ist weiterhin in Takt. Im Gegensatz zu den ländlichen Regionen steige die Bevölkerung in den Metropolen und Wachstumsstädten nachhaltig an. Die Flucht aus der Provinz hat viele Ursachen. Einmal locken oft die interessanteren Jobs. Auch das gigantische Freizeitangebot mit Sport, Konzerten, Theater und Familienevents sowie die bessere Infrastruktur überzeugen. Vor allem die jüngeren Generationen leben gerne dichter am Puls von Rock’n Roll und R&B. Wer auch auf Country steht, fährt halt am Sonntag mal raus.

Anstieg der Preise und Mieten wird sich abflachen

Die Leerstandsquoten befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Gründe dafür sind in der geringen Bautätigkeit der vergangenen Jahre zu suchen. Zwar habe diese deutlich angezogen, hinke der dynamischen Nachfrage aber noch immer hinterher. Es wird daher noch einige Jahre dauern, bis eine verbesserte Wohnungsversorgung zu einer spürbaren Entlastung am Wohnungsmarkt führt.

Mit einem deutlichen Einbruch der Immobilienpreise wäre nach Analysen von Scope nur im Falle einer plötzlichen und drastischen Zinswende oder einer Rezession in Deutschland zu rechnen. Beide Szenarien seien derzeit jedoch sehr unwahrscheinlich. Vielmehr wird der Anstieg von Mieten und Preisen am deutschen Wohnimmobilienmarkt in den kommenden fünf Jahren abflachen.

Nicht alle Metropolregionen profitieren. Die Wohnungskaufpreise in der Metropolregion Düsseldorf gaben beispielsweise innerhalb eines Jahres um sieben Prozent nach. Nach Ergebnissen einer Studie „Wohnungsmarktanalyse Neubauten“, durchgeführt in ausgewählten Zentren im ersten Quartal 2017, ging der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 4.988 Euro innerhalb eines Jahres auf 4.637 Euro zurück. Rückgänge wie in Düsseldorf  sind im Vergleich allerdings die Ausnahme. In anderen Metropolregionen kletterten die Verkaufspreise deutlich: Berlin plus 9,8 Prozent, München 4,9 Prozent, Hamburg 9,1 Prozent, Frankfurt am Main 6,2 Prozent, Nürnberg 7,5 Prozent und in Köln lag der Zuwachs mit 14,3 Prozent im zweistelleigen Bereich.

Sieben Gründe lenken den Boom

Die Gründe für die enorme Preisentwicklung liegen auf der Hand: Nachholbedarf wegen geringer Bautätigkeit über Jahrzehnte, starke Regulierung des Wohnungsmarktes, hohe Baustandards, knappes Flächenangebot an Wohnungsbaugrundstücken, Wiederstände in der Bevölkerung bei Nachverdichtung halten das Angebot knapp.

Das große Interesse an Investoren übe weiterhin einen hohen Druck auf die Preise aus. Vor allem aus dem Ausland steigt die Nachfrage nach Objekten in Deutschland exorbitant. Kein Wunder bei vergleichbaren Preisen in ihren Heimatländern. Während in Berlin beispielsweise ein Quadratmeter Neubauwohnung etwas mehr als 5000 Euro kostet (maximal 18.600, minimal 2.679 Euro), liegen die Angebote in Zürich bei rund 28.000 Euro pro Quadratmeter. Andere Rechenbeispiele zeigen die Diskrepanz noch deutlicher. Während in Sydney Interessenten für eine Million US-Dollar eine Wohnung mit immerhin 59 Quadratmeter erwerben können, bleiben in London nur noch 30 Quadratmeter. In New York sind es noch 26, in Monaco 17 Quadratmeter.